深度·访谈思维导图

引言

6月的地产销售，迎来边际改善。根据统计，2024年6月，百强房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。而从百城房价指数看，6月平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.1个百分点，同比上涨1.5%。

然而，在6月销售回暖的同时，市场上出现了很多质疑的声音，比如很多人质疑本身6月回暖属于季节性原因，地产新房销售同比仍然远远没有回正。4月到5月从中央到地方的政策放松，取得的效果仍然有限，一线城市特别是上海行情转好，但是大部分城市新房、二手房价格仍然在下跌。

究竟当前的销售改善，是否可以持续？后续地产公司的经营、融资、业绩，是否能得到修复？我们邀请了嵩山论市的专家，从季节性改善、城市分化、量价关系和企业业绩四个问题入手，为您判断销售改善的持续性，为您探索当前地产行情中的结构性趋势bet356APP。

问答实录

①丨6月销售改善只是季节性原因吗？有何亮点

- 有季节性原因，也有政策生效和杠杆边际改善

主持人：

刚过去的6月，地产销售出现边际改善。百强房企相比于5月，销售环比上涨接近30%，而30大中城市的高频销售数据，也接近于同比回正。然而，不少分析师认为，6月作为上半年的最后一月，仍然有不少房企有“冲业绩”的诉求，销售数据会存在集中备案的问题。而接下来的7月和8月，是地产销售的淡季，可能销售改善的趋势将不能持续。您是怎么看这个问题的？

1丨6月销售确实有季节性回暖的因素，但也有积极信号

的确，6月确实是上半年的旺季，今年6月的地产销售改善，也有一定的季节性因素。很多房地产公司会集中在6月推盘促销，以完成上半年业绩目标，而商品房的网签备案也会更加集中于6月。

我们可以观察过往3年的地产30大中城市高频销售数据，都会在6月有所改善，特别是2022年6月，销售增长引起市场关注。今年6月的销售，跟去年6月基本贴合，整体上接近于同比回正。相比于今年大部分时间销售不如去年，所以6月份的改善就格外突出bet356入口。

相比之下，7月和8月属于下半年的淡季，地产高频数据开始走弱也是情理之中。并不能因为2023年基数较低就预判今年7月、8月增速会好。毕竟2022年下半年，面临2021年下半年断崖式下跌的低基数，仍然表现一般。

图：近三年30大中城市高频地产销售（7天移动平均）

但是，不能因为6月销售改善有季节性原因，就否定当前地产行情中的积极信号。比如此次6月改善，明显是对5月份调控放松、按揭利率下行有反馈，相比于去年9月调控放松+利率下调，今年6月的表现更好。

2丨住房按揭规模有限，房价负反馈和收入预期不佳，阻碍销售持续修复

然而，当前环境下，对地产销售的持续性，仍然有制约因素。其中最核心的有两条：经济状况收入预期，以及房价的预期。毕竟中国居民买房，一方面是解决自身刚需或者改善性需求，另一方面房产也是占家庭比例最大的资产。

而且，收入预期下降，影响潜在的贷款偿还能力，而房价预期下跌，则影响房产的评估价值。二者叠加的效果，一方面制约销售量价回升，另一方面也是影响了个人住房贷款。所以2022年以来，个人住房贷款总量开始下降。住房贷款对销售的带动作用进入负反馈。具体详见下图。

图：房价负反馈和收入预期不佳，居民房贷存量下降

3丨体现5月政策效果：实际首付比例提升，需求集中释放

在整体经济增速下行、房价进入负反馈的时候，5月份的新政对地产行业有很明显的支撑作用。核心降低按揭首付比例和利率下限，意在引导居民加杠杆。尽管我们也一直说，居民不愿意在此等偏空环境下逆周期加杠杆，我们宏观上月度的商品房销售面积也处于快速下行的通道。

值得注意的是，我们通过统计局房地产开发资金来源中的“定金及预收款”，去除以定金及预收款和个人按揭之和，就能估算出整个行业实际销售中的首付比例。

我们发现，经过测算的实际首付比例，仍然有上升的趋势。这也意味着，当前的销售改善，只有更进一步得到居民杠杆的支持，才有可能持续。所以我们需要持续观察居民杠杆的变化。

图：测算首付比例和商品房销售面积增速

4丨市场预期有所修复，供给端释放利好，7月之后销售降幅预计收敛

对于居民杠杆方面，我们观察国家资产负债表研究中心季度数据，使用季度居民杠杆率环比变化的百分点，发现2022年6月、2023年3月和今年一季度，都出现了明显的杠杆回暖。毕竟2022年二季度和2023年一季度都属于销售改善期bet356注册。

所以从这个角度看，今年6月的地产销售改善，其实是由居民预期和一季度杠杆率提升所支撑的。所以6月份之后的地产销售，虽然会面临季度性回落，但是有可能将改善热度持续下去。

图：市场预期改善，边际杠杆回暖（类似于2022.6、2023.3）

此外，6月份的行情，很大程度上也受供给侧的影响。我们可以观察下图，30重点城市的6月月度成交面积明显改善，也是得益于今年3月以来重点城市的供应面积平稳。上海、深圳等地改善盘、偏高端盘入市，也明显拉动了城市的销售金额。

图：供给端平稳是销售回暖持续的前提

后续如果供给端能有效平稳，则7月以后销售端温和复苏的趋势可能持续。供给端和居民杠杆意愿的变化，是我们判断未来销售持续性的重要依据。

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